È stata sempre un modello politico e sociale per la soluzione della "Questione abitativa". Ma non in maniera degenerata come come in Italia e a Milano e/o in maniera disonesta con aspetti da terzo o quarto mondo come in Sicilia.
Piscine sui tetti, edifici sociali belli come palazzi, ma affitti molto economici: vivere a Vienna è qualcosa di speciale. Cosa può imparare Berlino da questo?
Funzione del modello di ruolo. Non esiste una cosa come Seestadt Aspern a Berlino, spiega l'Associazione europea degli inquilini.
Funzione del modello di ruolo. Non esiste una cosa come Seestadt Aspern a Berlino, spiega l'Associazione europea degli inquilini.
Espropri? Congelare gli affitti? A Berlino, sembra che il socialismo sia scoppiato – la carenza di alloggi sta germogliando idee radicali. Solo qualche tempo fa, gli affitti sono aumentati del 20%, con i berlinesi che spendono in media più di un terzo del loro reddito per l'alloggio. Il referendum sull' esproprio di Deutsche Wohnen and Co." vuole espropriare tutte le società immobiliari che possiedono più di 3.000 appartamenti nella capitale in cambio di un risarcimento – e i sondaggi mostrano che molti berlinesi lo accoglierebbero con favore.
Berlino non è sola: gli affitti stanno esplodendo anche a Parigi o Londra. La crisi abitativa è per per Barbara Steenbergen, presidente dell'Associazione europea degli inquilini, uno dei problemi più acuti in Europa". La capitale austriaca Vienna dimostra che c'è un altro modo per affrontare e risovere il problema. La città, che viene regolarmente votata tra le città più vivibili del mondo, è popolare e attrae molte persone: tra il 2007 e il 2017, 206.000 persone si sono recentemente affollate in città. Vienna ha ora quasi 1,9 milioni di abitanti ed è la seconda città più grande del mondo di lingua tedesca dopo Berlino. Eppure il mercato degli affitti rimane rilassato per gli standard europei. Come funziona? La prestigiosa rivista di Architettura e urbanistica tedesca, ARCH+, ha dedicato uno degli ultimi numeri a Vienna, focalizzando l' attenzione sul tema cogente degli orrendi costi d' affitto e degli "Alloggi sociali per le masse".
Il più grande gestore immobiliare in Europa ha sede a Vienna. Si chiama "Wiener Wohnen" (L' Abitare viennese) ed è al 100% di proprietà della città. A differenza delle città tedesche, Vienna non ha mai venduto appartamenti, ma ne ha sempre costruiti di nuovi. 220.000 appartamenti sono di proprietà diretta dell'amministrazione comunale. Nessun'altra città al mondo ha così tante unità abitative. I residenti dei cosiddetti edifici comunali non devono temere salti di prezzo inaspettati o cessazioni, la città generalmente conclude contratti a tempo indeterminato.
Altri 200.000 appartamenti appartengono a cooperative senza scopo di lucro finanziate con fondi pubblici. Il 62% dei viennesi vive in alloggi sovvenzionati o comunali. Queste centinaia di migliaia di viennesi pagano tra i cinque e i nove euro di affitto lordo al metro quadrato.
A Vienna, la città sta costruendo appartamenti per l'ampia massa della popolazione, non solo per chi ne ha bisogno. L'edilizia sociale non è uno stigma, ma la norma. Chiunque fa richiesta di un appartamento comunale non può guadagnare più di 46.450 euro netti all'anno, con una famiglia di quattro persone il limite è di 87.430 euro. Quindi non si tratta di percettori di reddito basso. E quelli che guadagnano di più in seguito non devono andarci. Questo è esattamente il motivo per cui avvocati e postini vivono spesso l'uno accanto all'altro a Vienna. L'obiettivo del social mixing è sostenuto. Le banlieues in fiamme come a Parigi sono impensabili per i viennesi.
Dal punto di vista di un inquilino, Vienna è un modello per l'intera Europa. Sia il numero che i prezzi di affitto degli alloggi sociali sono unici. Anche la qualità degli edifici e delle attrezzature degli appartamenti non è paragonabile a nessun'altra città. Una mostra itinerante sulla vita a Vienna è stata in viaggio in tutto il mondo – con tappe da New York, Hong Kong, Singapore e Tokio . Molte grandi città sono interessate al <Vienna Housing Program,> che ha visto l' inizio già nel 1920.
Berlino condensa, Vienna costruisce nuovi quartieri e
Berlino in particolare può imparare molto da Vienna : "Non esiste una cosa come Seestadt Aspern a Berlino". Con questo si fa riferimento uno dei più grandi progetti di sviluppo urbano in Europa: un quartiere completamente nuovo alla periferia di Vienna. Qualche anno fa c'erano terreni agricoli e un campo d'aviazione in disuso, presto più di 20.000 persone vivono nella Seestadt, che è direttamente collegata al centro della città tramite una costosa linea della metropolitana. Un lago balneabile creato artificialmente, che ha le dimensioni di cinque campi da calcio, dà il nome al moderno grande insediamento. E se a Berlino, lo spazio tra gli edifici è stato finora condensato, a Vienna si stanno ricostruendo quartieri residenziali completi. E ad un ritmo davvero impressionante: ci sono voluti solo sette anni dalla decisione di costruire al trasloco dei primi residenti. Gli urbanisti di tutto il mondo sono affascinati dalla nuova Seestadt di Vienna: gli edifici hanno saune nelle cantine, gli appartamenti hanno balconi, giardini o terrazze e la città ha costruito nuove scuole e studi medici nell'ex terra desolata.
Già nel 1970, il defunto architetto Harry Glück fece scalpore con slogan come "Vivere come i ricchi, anche per i poveri". Il suo marchio di fabbrica erano le piscine comunali sui tetti dei suoi edifici comunali. Una tradizione che continua anche nella Seestadt, dove in estate gli abitanti colonizzano i tetti per prendere il sole o un tuffo nell'acqua fresca.
Il parco residenziale Alterlaa, progettato da Glück, è ancora oggi considerato come un progetto vetrina di una città funzionante nella città. Strutture commerciali, campi sportivi, scuole, centri medici e altre strutture comunitarie dovrebbero impedire la creazione di un "insediamento per dormire" da cui le persone si recano solo al lavoro, come avviene oggi ad Aspern.
In Austria, l'edilizia sociale rappresenta generalmente il 26% di tutti gli appartamenti in affitto, gran parte dei quali ubicata a Vienna. In Germania, invece, la quota si è già ridotta al 3,9 per cento. Un'altra differenza è che a Berlino l'edilizia sovvenzionata è spesso gestita da società immobiliari orientate al profitto, che salgono con gli affitti non appena scadono i sussidi e questo sollecita i responsabili della politica della casa viennesi di assicurarsi non capisce questo che i miei sussidi non vengono capitalizzati. A Vienna, l'edilizia sovvenzionata è gestita principalmente da associazioni e cooperative municipali senza scopo di lucro che reinvestono i loro soldi invece di realizzare un profitto.
L' esperienza indimenticabile della "Vienna Rossa" di 100 anni fa ha fatto si che mega progetti residenziali come Seestadt Aspern possano continuare e rendere viva la lunga tradizione. Le abitazioni comunali sono state praticamente inventate a Vienna. Mentre oggi – come ad Aspern – molti milioni confluiscono in cooperative e alloggi sovvenzionati, decenni fa la città di Vienna ha semplicemente costruito molti edifici. Inaugurato nel 1930, il Karl-Marx-Hof che è ancora uno dei più grandi di questi edifici comunali. Si estende per oltre 1,2 chilometri ed è il più grande edificio residenziale contiguo del mondo.
Circa 3000 persone vivono in questo imponente edificio. Solo il 20% della superficie è costruita, ci sono ampie aree verdi e molti balconi – la visione di "luce, aria e sole" propagata dai socialdemocratici viennesi nel periodo tra le due guerre è stata realizzata qui. L'edificio sembra un palazzo, quasi una fortezza. A quel tempo era una provocazione, un cuneo rosso nel cuore del quartiere borghese di Döbling. Oggi, il Karl-Marx-Hof è qualcosa di simile a un monumento a Vienna. Molti turisti sono attratti qui - la città ha più da offrire rispetto al fascino imperiale del centro città.
Nel 1919, Vienna fu la prima metropoli al mondo con un'amministrazione a guida socialdemocratica. Quest'anno, i socialdemocratici celebrano la ricorrenza dei anni 100 anni della Vienna rossa allo scopo di mantenere alti i loro programmi abitativi. Secondo lo storico viennese Florian Wenninger, la politica abitativa nella Vienna rossa nel periodo tra le due guerre si basava su tre pilastri: "In primo luogo, la continuazione degli affitti congelati durante la prima guerra mondiale – il cosiddetto interesse di pace. In secondo luogo, una rigorosa protezione degli inquilini, che, ad esempio, vietava i licenziamenti. E in terzo luogo, una massiccia attività di costruzione".
L'attività di investimento privato nella Vienna Rossa è quasi arrivata a un punto morto a causa delle numerose misure normative, donde l' intervento dell' amministrazione comunale ad operare semplicemente come sviluppatore immobiliare: una novità in assoluto all'epoca. I fondi per questi programmi abitativi su larga scala provenivano da tasse miravano ai ricchi. Oltre 60.000 appartamenti furono costruiti solo tra il 1920 e il 1934, prima che la socialdemocrazia fosse vietata in due dittature successive e la costruzione cessasse. Dopo la seconda guerra mondiale, la città ha rilanciato il programma abitativo.
È proprio a causa di questa lunga tradizione che il modello abitativo viennese non è così facile da copiare per altre città, spiega Koen Smet, economista urbano presso l'Università di Economia e Commercio di Vienna: "La situazione a Vienna è cresciuta in un contesto storico. A questo proposito, non tutto è facilmente trasferibile uno a uno". Ciò che l'esempio di Vienna mostra, tuttavia, è che "gli appartamenti comunali di Vienna sono qualcosa di speciale, ma altre città possono anche fornire alloggi attraverso il settore pubblico". Steenbergen è d'accordo: "È impossibile arrivare al livello di Vienna in pochi anni, ma a un certo punto si deve incominciare a costruire ed elaborare nuove strategia come quella relativa al ruolo del regolamento edilizio comunale per la calmierazione degli affitti
Nonostante una saggia economia, Vienna non è rimasta immune dagli aumenti degli affitti negli ultimi anni. Anche sul mercato privato i prezzi sono aumentati e i contratti di locazione a tempo determinato sono diventati la norma. Per un appartamento di 70 metri quadrati, la differenza tra un nuovo appartamento sul mercato aperto e un appartamento in affitto sociale è ora secondo la Camera del Lavoro di Vienna di 240 euro al mese. Anche i prezzi dei terreni e degli immobili sono cresciuti rapidamente dalla crisi del 2008, alimentati dai bassi tassi di interesse.
Il governo rosso-verde della città ha preso subito l' iniziativa annunciando lo scorso autunno un nuovo regolamento edilizio comunale (Diritto edilizio pubblico), già entreto in vigore in guisa che in futuro, soltanto un terzo dello spazio abitativo nei progetti residenziali può essere finanziato liberamente dal privato assegnando all'edilizia sociale due terzi dell'area. Per gli inquilini, questo significa un affitto netto massimo di circa cinque euro al metro quadrato per gli appartamenti in questa zona. L'opposizione è in armi: il partito popolare conservatore di Vienna parla di "socialismo retrò" e di una "misura coercitiva dell'economia pianificata". Non è vero! Questo per noi è un condensato di ordine, rigore, disciplina e giustizia sociale che predichiamo ormai da tempo visto, almeno, dall' osservatorio di un moderno SocialFascismo saldamente ancorato in democrazia corporativa appassonata, partecipata e coinvolgente che, all' evidenza del degrado politico e istituzionale di "questa" italia, soltanto da un "Socialismo Repubblicano Italiano", al posto del partito di Giorgia Meloni, può essere condotto al successo e farci dimenticare così le amare esperienze del "Socialismo reale" e, pertanto, sollevare ancora una volta la questione, se siamo condannati a fare i conti d' ora in poi con il Neoliberalismo e il dominio cieco dei mercati.
Contrariamente alle loro stesse affermazioni, lo statalismo sovietico e lo stalinismo non erano certamente il tipo ideale di società post-capitalista. Gli ideali di giustizia e solidarietà mondiale, che costituiscono il nucleo del Socialismo, non devono essere abbandonati, nemmeno a favore di riforme per mitigare le forze distruttive del Capitalismo moderno, poiché il Socialismo, se dai tragici eventi degli ultimi 120 anni intende trarre la giusta lezione, allora - e solo allora - potrà avere un futuro. In tal caso, a fronte di globalizzazione, Neoliberismo e distruzione delle fondamenta naturali nel 21° Secolo e oltre, il Socialismo è più che mai necessario. Ma non come atto statale riformista o rivoluzionario, ma come rete durevole dei principi di giustizia e di solidarietà.
In questo senso, a partire da una storia sociale dello sviluppo urbano e della città come spazio sociale che determina l'esperienza quotidiana delle persone che vi abitano, Henri Lefebvre (1901-1991), come pioniere, ha formulato un concetto spaziale che è parte integrante parte della conoscenza delle scienze sociali e una dura critica all'urbanistica. Le sue analisi in <La rivoluzione delle città> forniscono ancora importanti punti di riferimento per il dibattito attuale.
È in tal guisa che Ia governance della città di Vienna vuole intervenire ancora più fortemente sul mercato privato per l'acquisto di terreni finalizzati alla realizzazione di progetti abitativi erga omnes. Inoltre, la città ha ancora a disposizione riserve di spazio nell' ordine di oltre 2,7 milioni di metri quadrati per la realizzazione nei prossimi anni di migliaia di nuovi alloggi a prezzi accessibili che non devono costituire un privilegio per i redditi più alti, bensì l' appagamento di un diritto fondamentale.
"Per me, il tema dell'alloggio è un ambito molto cruciale per poter assicurare e garantire nel tempo la necessaria sicurezza sociale nella nostra città ", ha affermato Kathrin Gaal, consigliere comunale e dirigente responsabile dell' efficiente Dipartimento per l'edilizia abitativa di Vienna. "L'obiettivo è combattere la speculazione fondiaria, che è il principale motore di prezzo nell'edilizia residenziale", aggiunge l'ex consigliere comunale dei Verdi Christoph Chorherr, che è congiuntamente responsabile del nuovo regolamento edilizio comunale. Speculazione fondiaria che in "questa" italia sorda, irresponsabile e priva di orientamenti continua ad essere foraggiata da un disonesto "indice di cubatura" che toglie al "Progetto di Piano" quell' irrinunciabile carattere di progettualità anelato dalla Legge Urbanistica Nazionale del 1942 n.1150, affermatrice di una certa idea di urbanistica, di piano regolatore e, soprattutto, di piano particolareggiato, confermando quella prevalenza dell' urbanistica sull' urbanismogià sanzionata, sia pure ufficiosamente, in occasione del XII Congresso Internazionale dell' Abitazione e dei Piani Regolatori, convocato a Roma sul tema dei centri antichi nel 1929, in un contesto che aveva visto nascere l' Istituto Nazionale di Urbanistica, ponendo in primo piano i concorsi di piano regolatore, le prime realizzazioni nei centri cittadini, e nei nuclei di fondazione e l' impellente richiesta di una legge sulla quale si concentrarono tutte le aspettative coinvolgendo istituzioni e associazioni, sostenute dal ministro dei LL.PP., Araldo di Crollanza, che istituisce una Commissione ad hoc con il compito di dare forma di articolato alla nuova idea di città e di urbanistica a sostegno di un piano della città moderna, della città fascista, che dovrà articolarsi secondo tre zone distinte: l' area edificata, indicando le trasformazioni degli spazi saturi e di quelli ancora disponibili; l' erspansione, studiando in base all' incremento demografico le linee generali dei nuovi quartieri; l' area rurale soggetta o meno a futura urbanizzazione, il tutto secondo uno schema di ampio respiro che accoglie, anche se in forme non corrispondentemente definite, l' ide adi "regional plannin, per lo sviluppo delle grandi reti infrastrutturali, il sistema dei centri minori, le localizzazioni produttive, la tutela ambientale, etc.: un tutto al quale non venne meno il consenso sociale con i concorsi di piano regolatrore che si trasformano in laboratorio permanente, con la città italiana ad occupare spazi nelle riviste specializzate dove si restringe l' ambito dedicato a talvolta futili questioni teorico/istituzionali, mentre si dilata e ristruttura quello dedicato alle singole citt`?a, alle mostre degli elaborati presentati ai concorsi, alle spigolature dei giornali locali. Una strategia che, anche se in piccolo, necessita di strumenti normativi e di unificazione nazionale, come il Bando Tipo per concorsi di piano regolatore, e l' Annuario delle Città Italiane, per il controllo qualitativo dei piani, e una relativa garanzia "scientifica" nell' impostazione, senza dimenticare importanti aspetti dell' urbanistica rurale da far convivere con l' idea secondo la quale <L' urbanesimo è il fenomeno che accompagna l' ascendere della nostra civiltà e l' intensificazione di tutte le manifestazioni umane ... annientarlo vorrebbe dire retrocedere>, con l' intellettuale progressista Giuseppe Bottai a proporre <l' urbanistica come antiurbanesimo, come antidoto dell' urbanesimo. Una vitalità sentita e partecipata mai vista nei rontoli e nei bla-bla-bla dell' Italia repubblicana
E a quanto pare, il contesto di mercato strettamente regolamentato non disturba nemmeno l'ampia massa di investitori. Sebbene i rendimenti siano inferiori, la stabilità a Vienna è maggiore che in altre città. A Vienna, si può ancora essere sicuri che il mercato non è surriscaldato, si sente dall'industria. Migliori flussi di cassa inferiori in corso rispetto a quelli inadempienti. Inoltre, gli investitori apprezzerebbero l'alta qualità dell'infrastruttura, afferma Martin Ofner, responsabile della ricerca presso il gruppo di investitori CBRE. Il trasporto pubblico ben sviluppato garantisce, ad esempio, che le aree al di fuori del centro città siano interessanti anche per gli investitori, grazie ai loro buoni collegamenti.
"Rispetto alle città tedesche, ora vengono chiamati rendimenti simili, ma con un livello di affitto più basso e quindi prezzi di acquisto più bassi. Qui, gli investitori vedono una sostenibilità significativamente migliore e un minor rischio di formazione di bolle rispetto alle principali città tedesche", afferma Martin Ofner*.
*È responsabile di analisi complete dei mercati immobiliari nazionali e internazionali. Ofner ha un vasto know-how nei settori degli immobili residenziali e commerciali. L'obiettivo di Arnold Immobilien è offrire ai clienti strumenti decisionali ancora più completi per tutti gli aspetti dell'acquisto e della vendita di immobili in Germania e all'estero.
Martin Ofner ha conseguito una laurea in geografia con specializzazione in ricerca spaziale e pianificazione territoriale presso l'Università di Vienna. Dopo diverse posizioni, tra cui presso GEO RISK Planungsges.m.b.H., Ofner ha iniziato nel 2016 come Head of Research presso CBRE, dove ha maturato una vasta esperienza nei settori della ricerca e della consulenza.
Nicolò Piro
